Между Продавцом и Покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. Согласно условиям предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать в Росреестре в сроки оговоренные договором. Во исполнение условий предварительного договора Покупатель по расписке передал Продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 1 200 000 руб.
Не успев исполнить свои обязательства по предварительному договору купли-продажи Покупатель умер.
Наследники Покупателя обращались к Продавцу с просьбой вернуть сумму задатка, уплаченную Покупателем при заключении предварительного договора. Однако возвращать деньги
Продавец отказался, настаивая на заключении наследниками основного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Наследники посчитали, что данное предложение Продавца является понуждением к заключению договора и носит незаконный характер и обратились в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Позиции судом:
Орехово-Зуевский городской суд Московской области в иске наследникам отказал, сославшись на то, что обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.
Московский областной суд решение суда первой инстанции отменил, принял по делу новое решение, которым иск наследников удовлетворил.
Суд исходил из того, что исполнение обязательства по заключению основанного договора купли-продажи спорного имущества Покупателем (наследодателем) могло быть исполнено лично им, т.к. неразрывно связано именно с его личностью как покупателя. Правопреемство в данном случае не предусмотрено. При этом, у наследников Покупателя обязательства, вытекающие из предварительного договора отсутствуют. В рассматриваемых спорных правоотношениях имеет место неосновательное обогащение со стороны Продавца, поскольку он обязан возвратить полученную денежную сумму в связи с невозможностью исполнения обязательств (смерть покупателя), при этом правовые основания, для удержания Продавцом отсутствуют.
Первый кассационный суд общей юрисдикции поддержал решение Московского областного суда, сославшись на то, что каких-либо нарушений судом апелляционной инстанции по делу допущено не было.
Верховного суда Российской Федерации расставил всё по своим местам.
Приняв наследство после смерти Продавца (наследодателя), наследники получили его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия Продавца (наследодателя) по заключению предварительного договора и выраженное в нём волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорного земельного участка с жилым домом являются обязательными для наследников, поскольку при наследовании обязательство по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений.
В связи с этим, наследники Покупателя либо заключают основной договор купли-продажи с Продавцом, либо не заключают, но при этом задаток остается у Продавца.
Свое решение ВС РФ обосновал следующим:
В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 “О судебной практике по делам о наследовании” разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (ст. 418, часть вторая ст. 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (ст. 701 ГК РФ), поручения (п. 1 ст. 977 ГК РФ), комиссии (часть первая ст. 1002 ГК РФ), агентского договора (ст. 1010 ГК РФ).
Согласно статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Из изложенного следует, что обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.
Волеизъявление наследников производно от ранее выраженного и облечённого в форму предварительного договора волеизъявления Покупателя (наследодателя), а вытекающая из него обязанность заключить основной договор является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону и свободе договора.
В связи с этим апелляционное определение Московского областного суда и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции Верховным судом РФ были отменены. Решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области оставлено в силе.
Ниже приведены решения судов, со ссылками на дела:
- Решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области по делу № 2-3349/2019 от 10.12.2019г.;
- Апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-7307/2020 от 02.03.2020г.;
- Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-18993/2020 от 05.08.2020г.;
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2021 N 4-КГ21-3-К-1 от 13.04.2021г.;
