В предыдущей своей статье я рассказывал о договоре купли-продажи квартиры и его условиях. В этой статье пойдет речь о предварительном договоре купли-продажи.
Фактически, первым документом, порождающим какие-либо обязательства в процессе приобретения недвижимости, является предварительный договор купли-продажи недвижимости. Несмотря на то, что название этого договора схоже со стандартным договором купли-продажи, он не имеет с ним ничего общего ни по форме, ни по фактическим последствиям. Предварительный договор купли-продажи предусматривает лишь обязательство обоих сторон заключить, в определенные сроки, договор купли-продажи недвижимого имущества (ст. 429 ГК РФ). Тем не менее, данный договор не является простой декларацией, как, например, протокол о намерениях, так как каждый из субъектов договора обязан заключить итоговый договор, а, в случае отказа от этого, может нести определенные юридические последствия.
Причиной возникновения подобных договоров является, с одной стороны, напряженный и активный рынок недвижимости, на котором, иногда, за день поступает десятки предложений, а с другой – юридическая сложность процедуры оформления недвижимости и ее длительность. В таких условиях, обе стороны договора хотят быть застрахованными оттого, что контрагент вдруг не передумает заключать итоговый договор в тот момент, когда одна из сторон договора потеряла время и понесла определенные материальные затраты. Для того чтобы избежать такой ситуации, стороны договора имеют право заключить предварительной договор купли-продажи недвижимости.
С точки зрения формы такого договора, законодатель не устанавливает необходимости в обязательном нотариальном заверении таких договоренностей, тем не менее, такая необходимость может происходить, при согласии сторон. С фактической же стороны, договор должен содержать в себе данные о субъектах подписания, объекте недвижимости, цене и сроках подписания итогового договора. Предварительный договор купли продажи недвижимости не может порождать обязательства третьих лиц, не согласившихся на условия договора.
В том случае, если одна из сторон, которая участвовала в заключение предварительного договора, отказывается от заключения основного договора купли-продажи, то применяются положения, которые предусмотрены п.4 ст. 445 ГК РФ. То есть, другая сторона имеет полное право обратиться в суд с требованием о принуждении заключения договора. А сторона, которая необоснованно отказывается от выполнения обязательств, должна возместить причиненные убытки.
Привет. Расскажите если будет не трудно, откуда инфа? Полнее я еще не видел. Воспользовался.
Приветствую, Алексеевич. Инфа из головы 🙂
Подскажите пожалуйста ,если условия предварительного договора купли-продажи недвижимости не выполнены покупателем в сроки установленные в договоре ,то как в этом случае действовать продавцу и как забрать документы предоставленные в агенство недвижимости ? Могут ли возникнуть проблемы у продавца ?
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Сторонам предварительного договора предоставлено право указать в нем срок, в который они обязуются заключить основной договор. Если он не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
При установлении в предварительном договоре срока заключения основного договора необходимо учитывать правила определения сроков, предусмотренные ст. 190 ГК РФ. В силу указанной нормы установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Таким образом, юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор, добровольно принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению этого договора (п. 1 ст. 421 ГК).
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста как поступить в данной ситуации. Заключили в агентстве предварительный договор купли-продажи. В агентство приехала дочь собственника квартиры, на нее оформлена доверенность. Покупаем квартиру в ипотеку, при сдаче документов в банк, специалист вернул договор,сказав,что он составлен юридически неверно,так как он заключен от имени дочери собственника в роли продавца квартиры,а по правилам должен быть от собственника квартиры с указанием на доверенность,оформленную на дочь. В агентстве же говорят,что в банке не правы,а договор составлен юридически верно. Как все-таки правильно в данном случае оформляется предварительный договор? Спасибо.
К сожалению, детально ответить на Ваш вопрос не могу, поскольку не вижу самого договора, т.е. что в нём прописано. А по хорошему, во-первых, у дочери собственника должна быть доверенность, где прописаны полномочия на совершение подобных действий, во-вторых, если человек действует по доверенности, то в договоре конечно должна быть ссылка на саму доверенность. И выглядеть это должно примерно так:
Добрый день. Подскажите как поступить. Умер мой муж (развелись в 2008 году, но проживали вместе). У него был заключен предварительный договор на строящийся жилой объект, оплаченный 100%. Наследник наш совместный ребенок 15 лет. Полгода со смерти еще не прошло. Нотариус сказал, что объекта наследования нет.Что делать?
Добрый день, нужно идти к нотариусу и писать заявление о принятии наследства сыном, пока не истек срок принятия наследства..
Теперь что касается предварительного договора. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По истечении шестимесячного срока нотариус должен выдать свидетельство о праве на наследство по закону на имущественные права и обязанности по предварительному договору. Но это с учетом того, что срок для заключения основного договора не истек.
Если же срок в предварительном догоовре истек, то в наследственную массу должны войти денежные средства, которые наследодатель передал застройщику.
См. ниже решение суда с аналогичный случным случаем как ваш.