Поиск по сайту
Реклама
Реклама
Свежие комментарии

postheadericon Предварительный договор купли-продажи недвижимости

В предыдущей своей статье я рассказывал о договоре купли-продажи квартиры и его условиях. В этой статье пойдет речь о предварительном договоре купли-продажи.

Фактически, первым документом, порождающим какие-либо обязательства в процессе приобретения недвижимости, является предварительный договор купли-продажи недвижимости. Несмотря на то, что название этого договора схоже со стандартным договором купли-продажи, он не имеет с ним ничего общего ни по форме, ни по фактическим последствиям. Предварительный договор купли-продажи предусматривает лишь обязательство обоих сторон заключить, в определенные сроки, договор купли-продажи недвижимого имущества (ст. 429 ГК РФ).

Тем не менее, данный договор не является простой декларацией, как, например, протокол о намерениях, так как каждый из субъектов договора обязан заключить итоговый договор, а, в случае отказа от этого, может нести определенные юридические последствия.

Причиной возникновения подобных договоров является, с одной стороны, напряженный и активный рынок недвижимости, на котором, иногда, за день поступает десятки предложений, а с другой – юридическая сложность процедуры оформления недвижимости и ее длительность. В таких условиях, обе стороны договора хотят быть застрахованными оттого, что контрагент вдруг не передумает заключать итоговый договор в тот момент, когда одна из сторон договора потеряла время и понесла определенные материальные затраты. Для того чтобы избежать такой ситуации, стороны договора имеют право заключить предварительной договор купли-продажи недвижимости.

С точки зрения формы такого договора, законодатель не устанавливает необходимости в обязательном нотариальном заверении таких договоренностей, тем не менее, такая необходимость может происходить, при согласии сторон. С фактической же стороны, договор должен содержать в себе данные о субъектах подписания, объекте недвижимости, цене и сроках подписания итогового договора. Предварительный договор купли продажи недвижимости не может порождать обязательства третьих лиц, не согласившихся на условия договора.

В том случае, если одна из сторон, которая участвовала в заключение предварительного договора, отказывается от заключения основного договора купли-продажи, то применяются положения, которые предусмотрены п.4 ст. 445 ГК РФ. То есть, другая сторона имеет полное право обратиться в суд с требованием о принуждении заключения договора. А сторона, которая необоснованно отказывается от выполнения обязательств, должна возместить причиненные убытки.

Комментарии (8)

  • Алексеевич:

    Привет. Расскажите если будет не трудно, откуда инфа? Полнее я еще не видел. Воспользовался.

  • Мариэтта:

    Подскажите пожалуйста ,если условия предварительного договора купли-продажи недвижимости не выполнены покупателем в сроки установленные в договоре ,то как в этом случае действовать продавцу и как забрать документы предоставленные в агенство недвижимости ? Могут ли возникнуть проблемы у продавца ?

    • Дмитрий Ольховский:

      В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
      Сторонам предварительного договора предоставлено право указать в нем срок, в который они обязуются заключить основной договор. Если он не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
      При установлении в предварительном договоре срока заключения основного договора необходимо учитывать правила определения сроков, предусмотренные ст. 190 ГК РФ. В силу указанной нормы установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
      Таким образом, юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор, добровольно принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению этого договора (п. 1 ст. 421 ГК).

  • Вероника:

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста как поступить в данной ситуации. Заключили в агентстве предварительный договор купли-продажи. В агентство приехала дочь собственника квартиры, на нее оформлена доверенность. Покупаем квартиру в ипотеку, при сдаче документов в банк, специалист вернул договор,сказав,что он составлен юридически неверно,так как он заключен от имени дочери собственника в роли продавца квартиры,а по правилам должен быть от собственника квартиры с указанием на доверенность,оформленную на дочь. В агентстве же говорят,что в банке не правы,а договор составлен юридически верно. Как все-таки правильно в данном случае оформляется предварительный договор? Спасибо.

    • Дмитрий Ольховский:

      К сожалению, детально ответить на Ваш вопрос не могу, поскольку не вижу самого договора, т.е. что в нём прописано. А по хорошему, во-первых, у дочери собственника должна быть доверенность, где прописаны полномочия на совершение подобных действий, во-вторых, если человек действует по доверенности, то в договоре конечно должна быть ссылка на саму доверенность. И выглядеть это должно примерно так:

      гражданин РФ Иванов Иван Иванович, «01» января 1951 года рождения, место рождения: гор. Москва, пол: мужской, паспорт 00 00 000000, выданный ОВД Пушкинского «01» января 2003 года, код подразделения 000-000, проживающего по адресу: г.Москва, улица Ленина, д.1, кв.1, действующего от имени гражданина РФ Ленина Ивана Ивановича, «01» января 1955 года рождения, место рождения: с. Братовщина, пол: мужской, паспорт 00 00 000000, выданный ОВД Пушкинского «01» января 2003 года, код подразделения 000-000, проживающего по адресу: г. Москва, улица Ленина, д.1, кв.1, на основании доверенности серии МО-1 №1234567, удостоверенной нотариусом Пушкинского нотариального округа Московской области Ивановым Иваном Ивановичем «01» мая 2009 года, зарегистрированной в реестре за №1-234 (далее «ПРОДАВЕЦ»), с одной стороны,
      и гражданка РФ Свердлова Зинаида Петровна, «01» апреля 1979 года рождения, место рождения: г.Москва, пол: женский, паспорт 00 00 000000, выданный ТП №2 «01» января 2009 года, код подразделения 000-000, проживающая по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д.1, кв.1 (далее «ПОКУПАТЕЛЬ»), с другой стороны

  • Елена:

    Добрый день. Подскажите как поступить. Умер мой муж (развелись в 2008 году, но проживали вместе). У него был заключен предварительный договор на строящийся жилой объект, оплаченный 100%. Наследник наш совместный ребенок 15 лет. Полгода со смерти еще не прошло. Нотариус сказал, что объекта наследования нет.Что делать?

    • Дмитрий Ольховский:

      Добрый день, нужно идти к нотариусу и писать заявление о принятии наследства сыном, пока не истек срок принятия наследства..
      Теперь что касается предварительного договора. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По истечении шестимесячного срока нотариус должен выдать свидетельство о праве на наследство по закону на имущественные права и обязанности по предварительному договору. Но это с учетом того, что срок для заключения основного договора не истек.
      Если же срок в предварительном догоовре истек, то в наследственную массу должны войти денежные средства, которые наследодатель передал застройщику.

      См. ниже решение суда с аналогичный случным случаем как ваш.

      РЕШЕНИЕ

      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

      07.06.2011 Гагаринский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Долговой Т.Н., при секретаре Коретине В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузовцова Николая Анатольевича, Кузовцовой Елены Николаевны, Кузовцовой Марины Николаевны к ЗАО «СУ-155″ о переводе прав и обязанностей по предварительному договору в порядке наследования, обязании заключить основной договор купли-продажи,

      УСТАНОВИЛ:

      Истцы обратились в суд, просит перевести права и обязанности умершей ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору-субсидии № №4 от ДД.ММ.ГГГГ на Кузовцова Н.А. в порядке наследования, обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи по адресу: , , А, с Кузовцовым Н.А. на ? долю квартиры, Кузовцовой Е.Н. на ? долю, Кузовцовой М.Н. на ? долю квартиры. Указывая, что 07.11.2007 г. между Кузовцовым Н.А., , Кузовцовой Е.Н., Кузовцовой М.Н. (покупатели) с одной стороны и ЗАО «Строительное управление № 155» (продавец) с другой стороны заключен предварительный договор-субсидия № ПС-07/4, согласно которому покупатели приняли решение купить у ответчика квартиру по адресу: , А, секция 1 (2ПЭп), этаж 8, пп. 4, тип справа, проектной площадью 73,3 кв.м. Основной договор должен был быть заключен между сторонами с условием передачи спорной квартиры в собственность лиц, указанных в предварительном договоре-субсидии в равных долях. Оплата производилась покупателями в равных долях. ДД.ММ.ГГГГ умерла. Наследниками первой очереди по закону являются муж Кузовцов Н.А. и дочери Кузовцовы М.Н., Е.Н. Кузовцовы М.Н. и Е.Н. отказались от наследства после смерти матери в пользу отца. Однако, нотариусом было отказано в выдаче свидетельства Кузовцову Н.А. ввиду того, что в указанном договоре не указан размер доли наследодателя в имущественных правах и обязанностях. Осенью 2010 года ответчик оформил свое право собственности на вновь отстроенный объект недвижимости, в том числе и на спорную квартиру. В настоящее время истцы не могут заключить с ответчиком основной договор купли-продажи квартиры, т.к. умерла, а нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону. Кузовцова М.Н., Кузовцова Е.Н, действующая в своих интересах и по доверенности в интересах Кузовцова Н.А., в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме.

      Представитель ответчика ЗАО «СУ-155» в суд не явился, извещался по известному суду адресу, возражений не представил.

      Суд, выслушав истцов, исследовав материалы дела, находит требования подлежащими частичному удовлетворению.

      В соответствии со ст. 1112 ГК РФ В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

      Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

      Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

      В силу ст. 429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
      2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
      3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
      4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
      Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
      5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
      6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

      Согласно ст. 1142 ГК РФ 1. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

      2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.

      07.11.2007 г. между Кузовцовым Н.А., , Кузовцовой Е.Н., Кузовцовой М.Н. (покупатели) с одной стороны и ЗАО «Строительное управление № 155» (продавец) с другой стороны заключен предварительный договор-субсидия № ПС-07/4, в соответствии с которым продавец решил продать, а покупатели приняли решение купить двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: , А, секция 1 (2ПЭп), этаж 8, пп. 4, тип справа, проектной площадью 73,3 кв.м., предварительной стоимостью 4398000 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. равной 60000 руб. Основной договор должен быть заключен после государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости (л.д. 12-15). Обязательства по оплате стоимости квартиры по договору покупателями исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными документами (л.д. 20-22). ДД.ММ.ГГГГ умерла (л.д.7). Наследниками первой очереди по закону являются муж Кузовцов Н.А. и дети Кузовцовы М.Н., Е.Н., которые отказались от наследства после смерти матери в пользу отца. Кузовцов Н.А. обратился к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону. Постановлением нотариуса от 02 марта 2011 года Кузовцову Н.А. отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на имущественные права и обязанности по предварительному договору-субсидии, в ввиду того что, в договоре не указан размер доли наследодателя в имущественных правах и обязанностях (л.д. 11). В настоящее время право собственности ответчика на вновь отстроенный объект недвижимости не оформлено, объект введен в эксплуатацию, однако истцы не имеют возможности заключить с ответчиком основной договор купли-продажи квартиры, т.к. умерла, а нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону Кузовцову Н.А.

      Таким образом, подлежит удовлетворению требования истцов о переводе прав и обязанности умершей 10 июля 2010 года по Предварительному договору –субсидии № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЗАО «Строительное Управление № 155» и Кузовцовыми Н.А., , Кузовцовой Е.Н., Кузовцовой М.Н., на Кузовцова Н.А.

      В удовлетворении требований об обязании ЗАО «СУ-155» заключить основной договор купли-продажи по адресу: , А, с Кузовцовым Н.А. на ? долю, Кузовцовой Е.Н. на ? долю, Кузовцовой М.Н. на ? долю квартиры должно быть отказано, т.к. согласно уведомлению Управления Росреестра по Московской области право ЗАО «СУ-155» на объект недвижимости- квартиру по адресу: , не оформлено и не зарегистрировано. Не представляется возможным обязать ответчика передать то, что ему не принадлежит.

      На основании изложенного, ст.ст. 429, 1112, 1142 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

      РЕШИЛ:

      Перевести права и обязанности умершей ДД.ММ.ГГГГ по Предварительному договору –субсидии № ПС-07/4 от 07 ноября 2007 года, заключенному ЗАО «Строительное Управление №» Кузовцовыми Николаем Анатольевичем, , Кузовцовой Еленой Николаевной, Кузовцовой Мариной Николаевной, на Кузовцова Николая Анатольевича.

      В удовлетворении остальной части иска отказать.

      Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд через Гагаринский районный суд г. Москвы в течение 10-ти дней.

      Федеральный судья Долгова Т.Н.

      Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Комментировать