Договор купли-продажи квартиры и его условия

Договор купли-продажи жилья должен быть составлен в письменном виде, должен быть зарегистрированным, без чего он является не действительным.

Существенными условиями договора являются: предмет и цена жилого помещения. Также согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ помимо предмета и цены существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования жильем после его продажи.

ПРЕДМЕТОМ ДОГОВОРА купли-продажи квартиры являются данные, дающие возможность установить, в чем состоит предмет продажи. Это сведения о расположении помещения в составе многоквартирного дома. Здесь должен быть указан адрес жилья, площадь, назначение, какой этаж и другие данные.

Сведения, определяющие параметры жилого помещения, можно почерпнуть из технического паспорта, Кадастрового паспорта помещения.

ЦЕНА продаваемого жилья устанавливается либо за единицу площади (фактический размер), либо указывается суммарная цена. Цена недвижимости, находящейся на участке земли, заключает в себе цену и части земли, если законодательством или заключающими договор сторонами не предусмотрено другое. Если нет цены, договор является незаключенным.

Существенным условием договора также является лица, имеющие право после продажи на проживание в данном помещении: Это могут быть наниматели как по договору социального так и коммерческого найма жилья, члены их семьи и другие постоянно живущие у них граждане, поднаниматель в течение времени найма помещения, человек, получающий ренту пожизненного содержания, если он там живет по договору, ссудополучатель в течения действия договора бесплатного пользования жильем. Этот перечень не является окончательным. Кроме того в договоре обязательно перечисляются права этих лиц на пользование проданным жильем.

Заключив договор купли продажи недвижимости, вы должны его зарегистрировать (п.2 ст.558 ГК РФ). Такой же регистрацию подлежит переход права собственности на жилплощадь (п.1 ст.551 ГК РФ). Право собственности на недвижимость у покупателя возникает после такой регистрации. Нужно заметить, что договор купли-продажи и переход права собственности – это разные понятия.

Регистрация договора – это исполнение формальной стороны дела. Вследствие этой регистрации договор купли-продажи жилплощади является заключенным. Если вы не зарегистрировали переход права собственности, договор все равно является действительным. До регистрации перехода права собственности оно сохраняется за продавцом. Но до такой регистрации, продавец не может им распоряжаться. Он, заключив договор, по сути, подписал обязательство, из которого вытекает, что покупатель владеет жильем по закону (п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Порядок государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Договор и переход права собственности регистрируются в органе, осуществляющий государственную регистрацию прав. Договор купли-продажи и переход права собственности является зарегистрированными в тот момент, когда внесена запись в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).